发布时间：2021-01-15
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转自：物业管理资讯
喂，是物业吗？
楼道灯泡坏了，找物业公司；
停水停电了，找物业公司；
房屋出现质量问题，还找物业公司……
当房屋、小区出现问题
很多人第一个想到的就是物业公司。
不好意思，这不归我们管
当听到这样的回复时，
会有业主认为
物业公司在“踢皮球”，不负责任。
但是，
物业公司不是万能的，
并非在小区内的所有业务
都归物业公司“管”。
物业公司究竟是干嘛的？
物业公司管理的职责边界在哪里？
其实民法典早有规定！
一、绿地被侵占物业该不该管?
管！
《中华人民共和国民法典》第二百七十四条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”
二、消防出问题该谁管?
《中华人民共和国民法典》第九百四十二条第二款规定：“对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”
因此，物业公司有义务制止其服务区域内违反消防法律法规的行为。这要求物业公司应及时采取合理措施制止违反消防法律法规的行为，必要时应向相关消防机构报告。
三、噪声污染归谁管?
管！
中华人民共和国民法典》第二百八十六条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。
业主大会或业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或噪声等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。
业主或其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。”
因此，物业公司同样有维护小区秩序的义务。当小区出现声、光污染，业主可以请求业主大会、业主委员会进行处理，也可以请求小区物业公司进行处理。如果行为人拒不停止其侵害行为，业主同样可以向有关行政主管部门报告或者投诉，由有关行政主管部门介入。
四、家里插座、电路坏了物业管吗
非共有部分，物业公司没有无偿维修的义务
《中华人民共和国民法典》第九百四十二条第一款规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”
插座、房屋内电路、水龙头并不属于业主的共有部分，物业公司并没有无偿为业主进行维修的义务。因此，不能要求物业公司无偿提供服务。
五、小区公共部分出问题谁负责
《中华人民共和国民法典》第二百八十一条第一款规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。”
电梯等共有设施设备出问题时，如日常保养等，属于物业公司管理的范畴。如需要维修、更新、改造，符合维修资金使用范畴的，经业主共同决定，可由物业公司或业委会申请使用维修资金解决。
