发布时间：2020-11-26
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转自：物业管理资讯
日常生活中
人们经常因为小区的物业问题
得不到有效解决而烦恼
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我家房子没人住，不需要物业服务
物业公司又没和我签合同，我凭什么交物业费
我家顶楼房子漏水，物业没给我修好
我家车停小区被划了
物业纠纷可谓是五花八门
这些情况下是否可以拒绝交纳物业费呢？
如果物业服务真的存在问题
业主们又如何维权呢？
故事情节
又到了该交纳物业费的时间，物业公司开始张贴告示催收物业费。物业公司工作人员在楼下巧遇一位未交纳物业费的业主便提示她该交物业费了，业主也是一肚子不满，认为物业服务太差，而且自己又没和物业公司签合同，根本没义务交纳物业费……那么问题来了：物业公司到底有没有权利收取物业费呢？物业如果服务存在问题，业主们究竟应该如何维权呢？
法官提示
何为物业服务合同？
《民法典》专门对物业服务合同进行了规定，以适应经济社会发展下物业服务纠纷的增长。
《民法典》第九百三十七条第一款：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
第九百三十八条第一款：物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。
第九百四十二条：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
由此可知，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。其内容一般包括服务事项、质量、费用标准和收取办法、维修资金及服务用房的管理和使用等条款。物业公司应当采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
业主委员会或者业主大会究竟有没有权利代为选聘物业公司？
答案是肯定的。《民法典》第九百三十九条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
建设单位与物业服务人订立的前期物业服务合同，业主委员会与业主大会依法定程序选聘的物业公司并签订物业服务合同的，对全体业主均具有法律约束力，也就是说，业主不能以“未与物业公司签订合同”为由拒绝交纳物业费。
什么情况下可以拒绝交纳物业费？
一、房屋未交付
房屋存在严重的质量问题，达不到交房的标准而未交付房屋的。
二、没有合同
物业公司即没有与建设单位签订前期物业合同，也没有与业主/业主委员会/业主大会签订物业服务合同，也不是物业服务期满后，没有续聘或另聘其他物业公司而继续提供物业服务的。
三、超越合同范围
物业公司擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，或者物业公司提供合同未约定、未经业主明确同意的服务的，可拒绝交纳超过标准的或额外的物业费。
除上述情形外，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。
《民法典》第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
如果物业服务真的存在瑕疵，业主们又如何维权呢？
《民法典》第九百四十三条规定：物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
物业服务人除了应当按照约定的质量和标准提供物业服务，还应当妥善维护和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，并定期将与合同履行相关的情况以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况向业主公开，保障业主的知情权。
鉴于单一业主并不享有物业服务合同解除权,如果业主认为物业服务确实存在瑕疵，业主应当及时向业主委员会反应诉求，通过业主委员会与物业服务人协商，要求整改或解聘物业，也可以向有关部门投诉。对于部分没有成立业主委员会的小区，应积极与当地的街道办、乡、镇政府沟通,早日召开业主大会成立业主委员会，以便日后的维权。
