发布时间：2020-07-14
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转自：中国物业管理
《民法典》的内容，涉及百姓的物权、合同、人格、婚姻家庭以及继承等各个方面，同时对一些社会热点、难点问题进行了规范。《民法典》正式出台后，我国现行的民法通则、物权法、合同法、担保法、婚姻法、收养法、继承法、侵权责任法将被替代，不再保留。那么《民法典》的修订将会对物业管理行业带来哪些变化呢？
新增加了业主共同决定的事项
修改业主共同决定事项的规则
《民法典》第二百七十八条增加规定改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，是业主共同决定的事项。
这一内容来源于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条，《民法典》物权编吸收了该司法解释的经验，补充规定为业主共同决定事项之一，主要原因是改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营性活动，是对业主共有部分的重大改变，涉及业主的重大利益，应当由业主共同决定。
业主共同决定事项，首先必须符合表决的前提条件，即由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。只有在专有面积以及人数符合表决条件的情况下，才可以对重大事项进行表决，否则决议无效。针对筹集维修资金（不包括使用维修资金）、改建、重建建筑物及其附属设施、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，应当由参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。至于其他事项，也需要参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
总的来说，业主共同决定的事项涉及业主的切身利益。通过修改业主共同决定事项的决议规则，解决了实践中业主决定难的问题，使决议的作出更加慎重。
小区电梯广告、外墙广告收入等公共收益
明确规定可以扣除合理管理成本
《民法典》第二百八十二条明确建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
小区内属于业主共有的收入主要有以下几个方面：公共道路停车费(必须留有消防通道4.5米以上的距离，消防车通行4米、偶有非机动车辆留0.5米的距离)；各运营商交纳的场地使用费；信号输入或改造费用;电梯间及楼梯间广告收益；公共区域广告收益等。
无论是建设单位还是物业管理企业或者其他管理人，对其管理的区分所有建筑物的共有部分在不损害业主利益的情况下，是可以对其进行利用的，并且通过利用这些共有部分创造利益，使共有部分发生收益。由于共有部分的权利属于全体业主，对其利用而增加的收益，也应当归全体业主所有，只是利用共有部分的管理者可以扣除成本。
公共收益本质上是建筑物及其附属设施公共部分产生的孳息，物业人扣除合理成本后可以用于小区的建筑物及其附属设施的维修维护，但应当明确记账并定期公示公告。
明确物业服务合同地位
《民法典》合同编新增了物业服务合同专章，明确了物业服务合同的地位，物业公司及业主发生物业服务纠纷时双方合同主体可以依据合同约定主张权利义务，提供法律依据。
且《民法典》第九百三十七条对于物业服务人也有了一定的变化，物业服务人不仅局限于物业服务企业，还有其他管理人。对于其他管理人，可以是业主委员会、社区也可以是其他企业机构，所以说这个条款的出现对于物业企业是否会造成大冲击是不可知的。
《民法典》物业服务合同章对于业主及物业服务人的权利义务及合同的续订、解除等事项都作了明确的规定。明确业主支付物业费的义务也明确规定物业服务企业不能采取停止供水供电、供热、供燃气等侵权方式催交物业费，对双方的权利都进行了保障。
高空抛物坠物明确
物业服务企业“第三方”责任
《民法典》第一千二百五十四条规定，物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。
相较于未修改前的《侵权责任法》涉及高空类案件的第八十五条“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。”和第八十七条“从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。”
分析之后，可以发现物业服务企业被额外附加了安全保障义务，其实也是为高空风险防范增加了多一层的保障。物业服务企业所提供的物业服务是一种公共性服务，其潜藏的公共风险也是巨大的，所以增加其承担的法律责任更多的是希望物业服务企业提供的服务进行有质量的提升。
通过这些变化我们不难发现，《民法典》的修改对于物业服务企业未来的日常工作是一个新的挑战，在“保值”的同时需要“升值”；更是一个新的发展机遇，对物业服务合同地位的确认也是在肯定物业服务人的价值，物业服务越来越为大众认可，物业服务行业会是一个潜力巨大的行业。物业服务企业应当紧随市场发展步伐，不断丰富业务板块，积极探索服务创新，在实现规模扩张的同时，也越来越多地追求有温度、人性化的物业服务，让物业服务企业走的更长远。
